文/龐無忌

　　買房人迎重磅利好。

　　2月20日，央行授權全國銀行間同業拆借中心公布的最新一期貸款市場報價利率(LPR)顯示，5年期以上LPR為3.95%，較上月下調25個基點，這是歷次LPR調整中降幅最大的一次。

　　自2019年8月LPR改革以來，5年期以上LPR總共下調8次，而這一次是5年來該指標下調最多的一次。作為影響房地產市場最重要的因素之一，房貸利率超預期降息對中國樓市影響幾何？

　　減輕購房者負擔

　　5年期以上LPR與房貸直接掛鉤。目前絕大多數人的房貸利率(固定利率除外)都是在5年期以上LPR的基礎上加點形成的。此番LPR降息的降成本效應明顯，將直接降低購房者的還款壓力及買房成本。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，此番5年期以上LPR從4.2%降低到3.95%，如果不考慮加點因素，以貸款總額100萬元、30年期等額本息為例，每月房貸月供將減少約145元，30年的總體利息支出減少逾5萬元。

　　需要看到，此番降息的利好范圍更廣。因LPR下調而降低房貸利率適用于所有貸款購房者，包括熱點核心城市的二套房購房者。這部分群體此前往往被排除在鼓勵剛需的支持性政策之外。比如：本次降息前，北京二手房存量房貸利率仍然保持在5.35%。

　　易居研究院研究總監嚴躍進認為，中國房地產市場當前正處于企穩復蘇的階段，但復蘇過程需要鞏固。降息利好資金成本下調，直接引導房貸利率下行。此番降息屬于相對減負較大的一次，有助于促進房貸申請和消費。

　　廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，更為重要的是，在當前存款利率大幅度下調的情況下，保本理財利率也降至歷史低位，住房按揭貸款利率與保本理財利率的“剪刀差”擴大，前者基本為后者的2倍左右。過去通過買個理財就把房貸利息覆蓋掉的情形已不復存在。

　　在房價存在下跌預期的情況下，承擔高利率購買這項資產，是不劃算的。因此，他坦言，只有降低按揭貸款利率，縮減與保本理財利率的差額，才能真正穩定樓市預期。

　　創紀錄下調釋放強烈信號

　　此次LPR創紀錄的下調幅度也釋放出穩樓市、防風險的強烈信號。

　　中指研究院市場研究總監陳文靜指出，LPR下調后，當前購買首套和二套房房貸利率下限分別降至3.75%(5年期以上LPR減20個基點)、4.15%(5年期以上LPR加20個基點)，進一步接近歷史最低點，部分城市房貸利率已降至歷史最低水平，僅個別地區首套房貸利率高于4%。

　　李宇嘉表示，此次LPR一次性下調了25個基點，為2019年8月LPR改革以來最大下調幅度。之所以大幅度下調，一方面在于當前樓市需求端基本面依舊疲弱，居民加杠桿購房的預期較弱；另一方面，開年大幅度、一次性下調房貸利率，也有將紅利釋放到位、避免“擠牙膏”的考慮，這將對市場預期產生直接影響，鼓勵觀望者加速入市。

　　中國民生銀行首席經濟學家溫彬也指出，5年期以上LPR大幅下行有利于更好促進投資和消費，更好地配合近期各項穩地產政策效果釋放，支持房地產市場平穩健康發展，緩釋風險。

　　樓市“小陽春”有望再現

　　2024年以來，房地產行業供需兩端政策持續落地。

　　陳文靜指出，需求端方面，春節前，一線城市接連放松限購政策，信號意義明顯，后續更多城市將結合自身情況及時優化調整相關政策。

　　供給端方面，1月份以來，城市房地產融資協調機制加快建立，各地積極上報融資支持項目“白名單”，銀行金融機構也積極對接，穩定房企和個人購房者預期。

　　除此之外，今年以來，“三大工程”建設(保障性住房建設、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設)也在持續推進，北京、上海、廣州、深圳、福州等地陸續公布2024年度或首批配售型保障房建設規模，合肥、廣州、南寧等地公布首輪城中村改造計劃，廣州發放了第二批房票。

　　政策組合拳之下，陳文靜表示，核心城市調控政策效果有望強化，樓市“小陽春”行情或逐漸開啟。

　　張大偉也認為，部分城市特別是一、二線城市房地產市場逐漸見底，市場快速企穩將是趨勢。2024年初有望再現一定范圍市場的“小陽春”。